Najviše problema u kupovini nekretnine nastaje zbog stvari koje su se mogle proveriti za jedan dan. Ovo su provere koje radim za svakog kupca pre nego što bilo šta potpiše ili uplati.
Kako radim na kupoprodaji nekretnina opisano je na stranici pravo nekretnina.
1. Ko je vlasnik i sme li da prodaje
Proveravam ko je upisan kao vlasnik i da li prodavac sam može da raspolaže stanom. Posebno pazim kada je stan bračna tekovina, kada ima više suvlasnika, kada je stečen nasleđem ili kada prodaje punomoćnik.
2. Tereti i zabeležbe
List nepokretnosti otkriva ono što prodavac ponekad zaboravi da pomene:
- hipoteke i druga založna prava
- zabeležbe sporova i izvršenja
- zabrane otuđenja
- prava trećih lica, na primer zakup ili službenost
Teret ne znači da kupovina nije moguća. Znači da ugovor mora tačno da predvidi kako se teret briše i šta se dešava sa novcem do tada.
3. Status objekta
Proveravam da li je objekat upisan, da li stvarno stanje odgovara upisu i da li postoje dozvole. Neupisan ili nelegalan deo stana može kasnije da blokira kredit, prodaju ili upis kupca.
4. Kapara nije isto što i avans
Kapara ima posebne pravne posledice ako neka strana odustane, dok se avans jednostavno uračunava u cenu. Zato u predugovoru jasno pišem šta se plaća, kada i šta se dešava ako posao propadne.
5. Ugovor kod javnog beležnika
Kupoprodajni ugovor za nepokretnost u Srbiji overava javni beležnik. Ugovor mora precizno da uredi cenu i dinamiku plaćanja, predaju poseda, troškove i saglasnost prodavca za upis kupca.
Pre uplate, ne posle
Kada je novac jednom plaćen, ispravljanje problema postaje sporo i skupo. Ako planirate kupovinu ili prodaju, pišite mi pre prve uplate.